东盟时事 | 越南8月12日重要新闻(中越双语)
万益资讯2025-08-13
Thị trường mua bán-sáp nhập bất động sản: Liên kết chiến lược lên ngôi
房地产并购:战略合作成主流
Thị trường mua bán-sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nhà đầu tư. Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược.
2025年越南房地产行业的并购市场见证着投资者结构的显著转变。过去,并购活动主要由国内企业凭借土地资源和财力优势主导,而如今,外国投资者正成为一股积极进取的力量,其规模和战略布局均尤为突出。
Ảnh minh họa. (Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN) 附图。图自越通社
Thị trường mua bán-sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nhà đầu tư. Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược. Trong bối cảnh đó, sự phân cực đang diễn ra: không còn là cuộc chơi “cá lớn nuốt cá bé,” mà là giai đoạn sàng lọc, chọn lọc kỹ càng với mục tiêu tối ưu hiệu quả và chia sẻ giá trị.
越通社河内——2025年越南房地产行业的并购市场见证着投资者结构的显著转变。过去,并购活动主要由国内企业凭借土地资源和财力优势主导,而如今,外国投资者正成为一股积极进取的力量,其规模和战略布局均尤为突出。在此背景下,并购市场不再是“大鱼吃小鱼”,而是通过筛选与合作,实现效益最大化与价值共享。
Nhà đầu tư ngoại tăng tốc, khối nội dè dặt
外资加速布局,内资谨慎观望
Theo khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 2 quý vừa qua, dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm tới 24% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam - một con số thể hiện mức độ quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật trong các thương vụ là CapitaLand (Singapore) với khoản đầu tư trị giá hàng trăm triệu USD vào phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Trước đó, tập đoàn này cũng đã hiện diện tại Việt Nam qua các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi. CapitaLand đồng thời bày tỏ kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư từ 5-7 tỷ USD trong vài năm tới, cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường bất động sản Việt Nam.
据CBRE(越南)统计,今年上半年,投入越南房地产市场的外商直接投资(FDI)资金占FDI投入总额的24%,显示出外资对该市场的高度关注。最典型的案例是新加坡CapitaLand集团投资数亿美元于兴安省Vinhomes Ocean Park 3“海灯”分区,并计划未来追加50至70亿美元投资,显示出对越南房地产市场的长期信心。
Không chỉ dừng lại ở lĩnh vực nhà ở, làn sóng vốn ngoại còn lan sang cả bất động sản công nghiệp. Một nhà đầu tư đến từ Thụy Điển đã công bố kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất quy mô 1 tỷ USD tại tỉnh Gia Lai - động thái cho thấy tầm nhìn kết hợp giữa công nghiệp-sản xuất và phát triển bất động sản hậu cần. Tại khu vực phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã bắt tay cùng Tập đoàn Trump (Hoa Kỳ) trong dự án sân golf cao cấp tại tỉnh Hưng Yên.
外资还流入工业地产,例如瑞典一家投资商拟在嘉莱省兴建投资规模10亿美元的工厂。北部地区,京北城市发展总公司与美国特朗普集团合作,在兴安省建设高端高尔夫球场。
Tuy nhiên, trái ngược với sự năng động của nhà đầu tư ngoại, khối doanh nghiệp nội địa vẫn đang ở trạng thái thận trọng. Theo CBRE, có đến 60% doanh nghiệp trong nước chưa tham gia bất kỳ thương vụ M&A nào, 39% đang cân nhắc hoãn kế hoạch đầu tư và 21% chính thức trì hoãn dòng tiền để giữ an toàn tài chính. Nguyên nhân được lý giải là do tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức mua suy yếu và áp lực tài chính kéo dài từ các năm trước.
相比之下,国内企业仍保持谨慎态度,60%的国内企业尚未参与任何并购交易,39%考虑推迟投资,21%暂停资金投入以保持财务安全。供应紧缺、需求疲弱及财政压力被视为是企业保持谨慎的主要原因。
Đơn cử như, trong quý 2/2025, toàn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được mở bán - mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây. Dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách kích cầu như chiết khấu lên tới 16%, hỗ trợ lãi suất dài hạn, tặng gói nội thất cao cấp, thị trường vẫn chưa thể hồi phục.
2025年第二季度,胡志明市仅有约1000套公寓和74套低层住宅开售,创10年来新低,即便开发商推出最高16%折扣、长期利率支持和高端家居配送等刺激措施,市场仍未呈现出复苏态势。
“Cá lớn” không dễ nuốt “cá bé”
并购转向双赢合作
Dù đang ở thế chủ động về dòng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài không dễ dàng “thâu tóm” thị trường bất động sản như một số lo ngại từng được khuyến nghị. Theo các chuyên gia, thời kỳ mà “cá lớn” dùng cơ bắp tài chính để chiếm lĩnh thị trường đã qua. M&A bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi năng lực hợp tác, hiểu biết pháp lý, kiểm soát rủi ro và chiến lược dài hạn trở thành các yếu tố then chốt. Đáng chú ý, thương vụ Phát Đạt chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1-2 cho một nhà đầu tư ngoại có kinh nghiệm lâu năm tại Việt Nam đã thể hiện mô hình hợp tác đôi bên cùng có lợi. Doanh nghiệp nội giữ quỹ đất và pháp lý, trong khi đối tác ngoại mang lại vốn, công nghệ và tiêu chuẩn phát triểnquốc tế.
尽管拥有资金优势,外资并不易“吞并”越南房地产市场。专家指出,M&A已进入新周期,合作能力、法律理解和长期战略才是关键。多起由内资主导的交易取得进展。值得注意的是,发达集团将“顺安”1-2项目80%股份转让给一个在越南深耕多年的外资伙伴,体现了互利共赢模式:内资保留土地与法律优势,外资提供资金、技术与国际化标准。
Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét doanh nghiệp nước ngoài không dễ “thâu tóm” thị trường Việt Nam. Rào cản lớn nhất đối với họ không phải là tiền, mà là đất sạch và thủ tục pháp lý.
Cushman & Wakefield(越南)总经理庄裴表示,外资企业最大的障碍不是资金,而是缺乏土地和解决法律手续能力,这正是内资企业的优势所在。
Đồng quan điểm, chuyên gia Trần Thị Khánh Vân cho rằng, xu hướng hiện nay không phải là “cá lớn nuốt cá bé” nữa mà là “cá khôn bắt tay cá khỏe.” Nếu biết tận dụng M&A như một chiến lược nâng cấp nội lực, doanh nghiệp nội hoàn toàn có thể xoay chuyển cục diện và phát triển bền vững hơn.
陈氏庆芸专家指出,当下M&A已从“吞并竞争”转向“合作共赢”,企业若将其视为提升内力的战略工具,完全可以逆转局势、实现可持续发展。
Giới phân tích cũng đồng thuận rằng thị trường đang bước vào một “giai đoạn sàng lọc rõ nét.” Các thương vụ M&A không còn diễn ra tràn lan mà mang tính chọn lọc cao, tập trung vào giá trị cộng hưởng giữa hai bên về mặt tài chính, thương hiệu, công nghệ và năng lực triển khai.
当前交易趋于精选,更注重双方在资金、品牌、技术与执行力上的协同价值。CBRE指出,机会将赐予具备长期视野、战略清晰与实际运营能力的投资者。
Đại diện JLL Việt Nam dự đoán, giai đoạn 2024-2026 được dự báo sẽ là thời kỳ đỉnh cao của hoạt động M&A bất động sản, với sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn giá trị đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thành công không chỉ đến từ khả năng tài chính, mà phụ thuộc vào năng lực hợp tác và phát triển dài hạn giữa các bên tham gia.
JLL(越南)预测,2024年至2026年将是房地产并购的高峰期,交易数量与金额都会增长。成功的关键不仅在于资本实力,还在于合作与长期发展的能力。
Trong bức tranh đang định hình lại này, doanh nghiệp nội không hề đứng ngoài cuộc. Nếu biết tận dụng lợi thế nội tại như quỹ đất sạch, am hiểu thị trường và khả năng điều phối địa phương, kết hợp cùng nguồn vốn và công nghệ của đối tác ngoại, thì M&A không còn là “lối thoát” mà có thể trở thành “bàn đạp” để nâng cấp năng lực và mở rộng thị phần.
凭借土地资源、市场洞察及高效处理本地手续的优势,内资若能结合外资资金与技术,M&A可称为提升实力、扩大市场份额的“跳板”。
Cuộc chơi của thị trường địa ốc năm 2025 vì thế không còn là câu chuyện “nuốt hay bị nuốt” mà là bài toán chiến lược về hợp tác, liên kết và tối ưu hóa tài nguyên để cùng nhau tiến xa hơn./.
因此,2025年的房地产市场不再是“吃或被吃”的博弈,而是关于战略合作、资源优化与共同发展的问题。(完)
Tăng cường hợp tác Việt Nam-Lào trong cải cách doanh nghiệp nhà nước
越老加强国企改革合作
Chiều 12/8, tại Hà Nội, đồng chí Trần Lưu Quang, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng Ban Chính sách, chiến lược Trung ương đã có cuộc làm việc và trao đổi kinh nghiệm với Đoàn Ban Cải cách Doanh nghiệp Trung ương Đảng Nhân dân Cách mạng Lào do đồng chí Saleumxay Kommasith, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng, Trưởng Ban, dẫn đầu nhân dịp sang thăm và làm việc tại Việt Nam.
8月12日下午,越共中央书记处书记、中央政策战略委员会主任陈流光同老挝人民革命党中央政治局委员、副总理、老挝人民革命党中央企业改革委员会主任沙伦塞·贡马西(Saleumxay Kommasith)和委员会代表团举行工作会谈并交流经验。
Quang cảnh buổi làm việc. (Ảnh: Phương Hoa/TTXVN)会谈场景。图自越通社
Chiều 12/8, tại Hà Nội, đồng chí Trần Lưu Quang, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng Ban Chính sách, chiến lược Trung ương đã có cuộc làm việc và trao đổi kinh nghiệm với Đoàn Ban Cải cách Doanh nghiệp Trung ương Đảng Nhân dân Cách mạng Lào do đồng chí Saleumxay Kommasith, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng, Trưởng Ban, dẫn đầu nhân dịp sang thăm và làm việc tại Việt Nam.
越通社河内——8月12日下午,越共中央书记处书记、中央政策战略委员会主任陈流光同老挝人民革命党中央政治局委员、副总理、老挝人民革命党中央企业改革委员会主任沙伦塞·贡马西(Saleumxay Kommasith)和委员会代表团举行工作会谈并交流经验。
Tại cuộc làm việc, đồng chí Trần Lưu Quang đánh giá cao ý nghĩa của chuyến thăm, làm việc tại Việt Nam của Đoàn lần này, nhấn mạnh đây là một hoạt động quan trọng, thiết thực góp phần làm sâu sắc hơn nữa quan hệ đoàn kết đặc biệt Việt Nam-Lào.
会谈上,陈流光高度评价老挝人民革命党中央企业改革委员会此次访越的意义,并强调,这是进一步深化越老特殊团结关系的重要而切实的活动。
Đồng chí Trần Lưu Quang đã thông tin, chia sẻ với Đoàn về những chủ trương, đường lối và các chính sách lớn của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong quá trình tái cơ cấu, sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước; nhấn mạnh cải cách doanh nghiệp nhà nước luôn được đặt dưới sự lãnh đạo của Đảng, xác định đây là một nhiệm vụ trọng tâm nhằm nâng cao vai trò chủ đạo của kinh tế Nhà nước, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng bền vững.
陈流光向老挝代表团介绍越南党和国家在国有企业重组和调整过程中的方针路线及重大政策,并强调,国企改革始终置于党的领导之下,被确定为提升国有经济主导作用,推动可持续增长的一项重点任务。
Đồng chí Trần Lưu Quang chia sẻ kinh nghiệm của Việt Nam trong việc hoàn thiện khung pháp lý minh bạch, đồng bộ; bảo đảm sự gắn kết hài hòa giữa vai trò quản lý của Nhà nước và quyền tự chủ của doanh nghiệp; đổi mới cơ chế quản trị; nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ quản lý và người lao động.
他还分享了越南在完善透明且统一的法律框架,确保国家管理作用与企业自主权的和谐统一,革新治理机制,提高管理干部队伍和劳动者素质等方面的经验。
Đồng chí Saleumxay Kommasith bày tỏ tin tưởng, dưới sự lãnh đạo sáng suốt của Đảng Cộng sản Việt Nam, nhân dân Việt Nam sẽ tiếp tục đạt được nhiều thành tựu mới, vững bước tiến vào kỷ nguyên phát triển mới của dân tộc; nhấn mạnh, kinh nghiệm của Việt Nam trong quản lý và phát triển doanh nghiệp nhà nước có nhiều điểm tương đồng, phù hợp với điều kiện thực tế của Lào, đặc biệt trong bối cảnh Lào đang đẩy mạnh cải cách kinh tế và hội nhập quốc tế.
沙伦塞·贡马西在会谈中表示,他相信在越南共产党的英明领导下,越南人民将继续取得新的成就,稳步迈入民族发展新时代,并强调,越南在国企管理与发展方面的经验与老挝的实际条件有着许多相似之处。
Đồng chí nhấn mạnh, kinh nghiệm của Việt Nam trong xây dựng cơ sở pháp lý, hoàn thiện cơ chế chính sách, áp dụng mô hình quản trị mới và triển khai các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động sẽ là những bài học quý báu, hỗ trợ thiết thực cho sự phát triển của các doanh nghiệp Lào./.
他强调,越南在构建法律体系、完善政策机制、运行新治理模式以及实施提高运营效率的措施等方面的经验将成为宝贵经验,为老挝企业发展提供切实支持。(完)
END
供稿 翻译 | 远洋贸易促进有限公司
校对 审核 | 广西万益(北京)律师事务所
广西万益(北京)律师事务所依托北京作为国家政治中心、国际交往中心的地位优势及广西作为面向东盟国家桥头堡的地缘优势,专注构建链接东盟及RCEP成员国跨境法律服务的专业化平台。借助万益一体化管理优势,统筹万益国内及新加坡、马来西亚等9家办公室的成熟资源,致力于为客户提供跨境投融资、国际贸易、海事海商、跨境争议解决、债务清收整合、域外判决与仲裁的承认与执行等领域的高效、优质法律服务。
万益律师大多具有国内外知名法学院教育背景及丰富法律服务经验,通过协同管理机制,可根据客户需求及项目特性快速组建跨地域、跨专业的复合型专项项目服务团队。万益(北京)律师事务所将秉承万益“客户至上”的服务宗旨及“追求卓越、共建共享”的文化理念,持续关注客户需求,强化国内和跨境法律服务的深度与广度,为广大客户发展壮大及风险规避提供更具前瞻性的法律事务解决方案。