被执行人已购买，但未过户的房产，能否执行？
万益资讯2023-07-19
众所周知，不动产的物权设立、变更、转让和消灭需经依法办理登记而生效。不动产登记是一种用于确认房产所有权人合法权益的法律程序，只有在完成登记手续后，房产的所有权才能得到有效的保护，而这也造成了在房产交易中购买行为与登记行为具有一定时间差的后果。在司法实践中，有的被执行人已购买了房产，但并未完成过户手续。那么，在执行程序中，法院是否能执行这样的房产呢？在本文中，万益执行律师将通过以下案例分析，为您解答上述疑问。 图片来源：Stockvault 《昆明某公司、方某、李某、梁某案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申2514号 2011年12月20日，昆明某公司（甲方）与梁某（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将其位于昆明市某某华庭第二期项目的房地产资产出售给乙方。 2012年10月10日，昆明某公司与梁某、案外人罗某签订《补充协议》约定：“签署本补充协议的各方，一致同意将《合作协议书》项下约定梁某的权利义务转由梁某、罗某共同承担。自签订本补充协议之日起，《合作协议书》项下乙方的权利义务由罗某、梁某共同承受。 2013年3月底，昆明某公司将75套（包含涉案53套房产）房产证原件交付给李某、梁某。 2013年3月30日，昆明某公司与梁某、罗某签订《未售商铺、住宅、车位移交数据》。后《房屋产权确认协议书》记载：“甲方：昆明某公司；乙方：梁某、李某；丙方：罗某、尹某。鉴于2013年3月30日，甲、乙、丙三方共同签字确认《未售商铺、住宅、车位移交数据》，甲方向乙方及丙方确认房产的产权归乙方和丙方所有，并进行移交。为了明确乙方和丙方之间的权利义务，明确各方利益，经甲、乙、丙协商一致，签订以下协议条款，共同遵照执行。一、梁某、李某与罗某、尹某确认以下分配方案：1.梁某、李某分配取得住宅94套共计14085.33平方米（具体分配房号，面积见附表一）；2.罗某、尹某分配取得住宅31套共计4445.59平方米（具体分配房号，面积见附表二）；3.罗某、尹某分配取得《移交数据》中全部商铺及车位（具体分配房号，面积见附表三）；二、案外人对梁某、李某及罗某、尹某的上述分配方案予以确认，自本协议先签订之日起，梁某、李某及罗某、尹某各自拥有分配取得房产的全部产权及处置权……”。梁某、李某及罗某、尹某在该协议书上签字捺印，昆明某公司未在协议书上加盖公章。 云南省昆明市中级人民法院于2014年6月9日公开开庭审理了梁某诉昆明某公司及第三人罗某合同纠纷一案，梁某诉求：1.判令昆明某公司向梁某返还购买款人民币7391790元，支付利息，并承担7391790元的赔偿责任；2.判令昆明某公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金；3.请求判令昆明某公司将梁某购买的昆明市某某华庭第二期项目总共75套商品房办理房屋所有权登记至梁某名下（房号见附表一）；4.“……”。云南省昆明市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）昆民一初字第26号民事判决书，判决驳回梁某的全部诉讼请求。梁某不服，上诉至云南省高级人民法院。云南省高级人民法院于2015年5月6日作出的（2015）云高民一终字第56号民事判决书依法驳回上诉，维持原判。（2014）昆民一初字第26号民事判决书查明以下事实：1.2012年12月28日，梁某、昆明某公司、罗某签订《对账单》，确认截止到2012年11月30日，梁某及罗某已经支付某某华庭二期项目转让款91000000元，用某某华庭三期项目抵押获得借款，已经支付给昆明某公司30000000元。2013年1月9日，梁某及罗某向昆明某公司支付5000000元；2.2013年3月30日，昆明某公司与梁某、罗某签订《昆明某丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》，确认某丰源二期在2011年12月15日前未售商铺、住宅及地下车位数量为：未售住宅面积24374.94平方米，地下室车位未售数量为331，个人防区域车位71个，有产权车位数量260个）。 2016年10月26日，南宁市江南区人民法院作出（2015）江民二初字第1525号民事判决书，判决：1.李某、梁某向方某偿还借款11000000元；2.李某、梁某向方某支付利息；3.广西某通投资集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。2017年1月3日，方某申请执行，一审法院立案受理（2017）桂0105执11号。2017年9月8日，一审法院作出（2017）桂0105执11号之一执行裁定书，对被执行人李某所拥有的在昆明某公司名下某某华庭二期房产共75套（详见房产清单）进行查封。由于其中22套房产已办理产权变更手续，最终只查封了余下的53套房产。2017年11月6日，一审法院裁定对上述53套房产进行评估、拍卖措施用以偿还本案被执行人所欠债务。 在执行过程中，昆明某公司对涉案的53套房产向一审法院提出书面异议，2018年3月30日，一审法院作出（2018）桂0105执异5号执行异议裁定：驳回昆明某公司的异议。2018年8月2日，昆明某公司对裁定不服，对本案提起案外人执行异议之诉。一、二审法院未支持其诉讼请求，后向广西高院申请再审。 关于昆明某公司对涉案53套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”及第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，对登记在第三人名下的财产进行查封，原则上需要经过第三人书面确认。涉案不动产是被执行人向第三人购买所得，在符合上述条件时，人民法院可不经第三人同意直接对涉案不动产进行查封。 理由在于：虽然涉案不动产登记在第三人名下，但第三人已明确将其出售给被执行人，已获得对价的经济利益，对涉案不动产进行查封并未损害第三人的合法权益。被执行人在支付价款及实际占有涉案不动产后，已经获得请求第三人办理过户的请求权。该请求权是财产性利益，依法应受保护。涉案不动产当然应当作为被执行人的责任财产，故人民法院可以直接查封涉案不动产。本案即属此种情形。 首先，梁某与昆明某公司签订的《合作协议书》及其《补充协议》具有房屋买卖合同性质。从《合作协议书》及其《补充协议》来看，昆明某公司具有明显将涉案不动产出售给梁某的意图。《合作协议书》内容“第二期项目的房地产资产出售给乙方，乙方同意购买。……二、甲方同意按以下价格向乙方出售本协议第一条所列明的房地产资产……”双方约定了房地产销售的价格、数量、房款的支付方式等，符合房屋买卖合同的特征。云南省高级人民法院作出的（2015）云高民一终字第56号民事判决书中也认定梁某与罗某为涉案房产的房屋买受人。故昆明某公司主张其与梁某不存在房屋买卖关系与事实不符，法院不予支持。 其次，梁某对涉案53套房产已经完成付款义务。根据三方所签订的《未售商铺、住宅、车位移交数据》及云南省高级人民法院生效判决，梁某和案外人罗某共同向昆明某公司购买的房地产资产包含商铺、住宅、地下室车位。按照《合作协议书》中所约定的单价，总的转让款为143415773元。梁某和案外人罗某已经向昆明某公司支付了购房款1.26亿元。同时，昆明某公司在将75套房产的房产证交给李某、梁某后，又自行出售了部分房产，有违诚信原则，且昆明某公司在一审中拒绝提交其已售房产的相关数据，故该部分房产所对应的房款应从总的转让款143415773元中扣除。对梁某和案外人罗某是否支付完毕应向昆明某公司支付的房款数额，昆明某公司对此应承担不利后果。因此，一、二审法院认定梁某已经向昆明某公司付清了涉案53套房产的全部房款并无不妥。昆明某公司主张梁某未完成付款义务无事实根据，本院不予支持。 最后，昆明某公司与梁某等共同签字确认的《未售商铺、住宅、车位移交数据》，及将75套房产的房产证交给李某、梁某，具有明显的转移占有意图和行为，李某、梁某对涉案房产获得了法律上的支配和控制权利，已完成法律上的占有。因此，一审法院查封涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，应予维持。昆明某公司就涉案53套房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行。 《於某与江苏某公司保证合同纠纷执行裁定书》江苏省高级人民法院（2016）苏执复204号 於某与江苏某公司保证合同纠纷一案，南通中院于2015年6月2日作出（2014）通中商初字第0508号民事判决书，判决被告江苏某公司对案外人王某应向原告於某支付的借款本金400万元及利息承担连带保证责任。案件审理过程中，南通中院于2014年10月29日以（2014）通中商初字第0508-1号民事裁定，查封了位于如东县掘港镇X组房地产。 （2014）通中商初字第0508号民事判决书生效后，江苏某公司未自觉履行其义务，於某于2015年7月8日向南通中院申请强制执行。2016年5月3日，南通中院作出（2015）通中执字第0282号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖江苏某公司购买的位于如东县掘港镇X组房地产。同年5月16日，该院向当事人及相关利害关系人发出（2015）通中执字第0282号之一拍卖通知，向各方告知该院将在淘宝司法拍卖平台拍卖上述房地产。 案外人马某提出异议称，2013年12月11日，马某借给杨某人民币600万元，江苏某公司提供担保。借据上载明如到期未归还，江苏某公司以位于如东县掘港镇某工业园区的厂房抵押给异议人。从借款日起，异议人即实际占有并使用位于如东县掘港镇某工业园区的厂房和土地。且上述房产仍然登记在南通某公司名下，法院在执行於某与江苏某公司保证合同纠纷一案过程中对上述房产进行查封、拍卖是错误的。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中涉案房产登记在案外人南通某公司名下，但该公司明确表示其与被执行人江苏某公司已签订买卖厂房协议，并且江苏某公司已按照买卖合同付清款项，因此南通中院有权对涉案房产进行查封。 房屋买受人在购买房屋后，即享有变更房屋登记在买受人名下的物权期待权，该权利是物权的先期阶段，具有财产属性，故可作为可供执行的财产。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修订）第二条第三款和第十七条的规定，属于以下情形之一时，被执行人已购买但未过户的房产可以执行： 1.被执行人已经支付完毕款项并实际占有房屋的。 2.被执行人只支付了部分款项，但申请执行人已代被执行人支付了剩余价款，或房屋出让人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付，且被执行人实际占有房屋的。 本文案例一即属于上述情形，在该情形下，即便房屋出让人提出执行异议，但此时房屋出让人已经获得了期待的利益，法院对房屋执行不会损害出让人的利益。 3. 房屋登记的权属人书面确认房屋属被执行人所有。该情形下无需被执行人实际占有房屋。 本文案例二属于上述情形，这其实就是第三人代被执行人持有财产的情况，实际执行的是被执行人的财产，因此不会损害第三人的利益。 如何实现执行目的以及如何维护自身的权益，对于申请执行人和被执行人而言，都是极其重要的。而执行案件涉及的问题又纷繁复杂，选择不同的执行措施或者救济途径，可能产生不同的法律效果。我们希望通过本文，为您在面对类似情况时提供帮助和指引，以便您能做出合理合法的符合自身利益的决策。 （注：本文仅作为相关法律问题研究参考，具体情况需结合个案情况进行综合分析和判断，如需详细咨询，请您咨询专业律师。） 廖可军 广西万益律师事务所合伙人，案件执行部副部长 擅长领域：企业法律风险防范、公司治理、案件执行、民商事诉讼。 阙浩博 广西万益律师事务所案件执行部专职律师 擅长领域：案件执行、民商事纠纷。
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