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打破物业服务市场格局的新规:新修订的《广西物业管理条例》之变

万益资讯2023-02-03

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民法典时代是我国社会主义法治的全新阶段,随着《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)的施行,物业管理也发生了新的变化与发展。《民法典》关于物业管理的条款主要在“物权编”第六章“业主的建筑物区分所有权”及“合同编”第二十四章“物业服务合同”中进行规定。新修订的《广西物业管理条例》(下称“新条例”)紧跟《民法典》的步伐,于2020年7月24日修订,自2021年1月1日起与《民法典》同步施行。新条例的主要亮点在于参照民法典新规进一步提高了物业管理的法治化、专业化要求,意在打破现有物业服务市场格局,为我们展现了广西物业管理的中远期监管与规划愿景。

相较于2016年11月30日第二次修正后的《广西物业管理条例》(下称“旧条例”),新条例进行了全面修订。一是篇幅大量增加,新条例共计109条31727字,相较旧条例,条数增加70.31%,字数增加189.19%;二是内容更加全面,新条例增加了前期物业管理及监督管理两章,并将物业服务和物业的管理两章合并为物业管理服务一章,将物业的使用和物业的维护两章合并为物业使用与维护一章,分为总则、业主、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、监督管理、法律责任、附则等八章。

新旧条例篇幅及体例对比如下图所示:

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新条例在旧条例的基础上,不仅针对《民法典》进行了必要的衔接匹配,还部分吸收、参照了《业主大会和业主委员会指导规则》的细化规定,并顺应社会治理新形势提出了“专业化、智能化、法治化、绿色化”的物业管理及服务理念,其中对于“法治化”“专业化”的要求贯穿体现在新条例的变化之中:

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1.将物业管理方式从“业主选聘物业服务企业管理”,转变为“业主可以委托物业服务企业或者其他物业管理人进行管理,也可以由业主自行管理”。(新条例第二条、旧条例第二条)

2.将物业管理的内涵进行扩展,明确“采取合理措施保护业主的人身和财产安全”作为物业管理人的法定义务。(新条例第二条)

3.提出推动物业管理“专业化、智能化、法治化、绿色化”发展。(新条例第三条)

4.强调业主对建筑物专有部分以外的共有部分,不得以放弃权利为由不履行义务。(新条例第十条)

5.删除“一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务”的限制性规定。(旧条例第二十四条)

6.将建设单位书面报告召开首次业主大会的条件由“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上,或者首套房屋交付使用已满两年”调整为“交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上;或交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上;或首套房屋交付使用满两年”;将建设单位未及时书面报告的,业主自行申请召开首次业主大会的业主最低人数限制由“已交付专有部分百分之二十以上的业主”调整为“十人以上的业主联名”;将建设单位或业主报告或申请召开首次业主大会对应的行政主管单位由“县级人民政府房产行政主管部门”调整为“街道办事处或者乡镇人民政府”。(新条例第十五条、旧条例第十条)

7.细化首次业主大会会议筹备组组建的规则,如组建的时限、公示的期间、人员的组成、组长的人选、业主代表的选定等;降低业主代表在筹备组中所占最低比例要求,由“三分之二”调整为“二分之一”。(新条例第十七条、旧条例第十一条)

8.规定“新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担”。(新条例第十八条)

9.新增首次业主大会会议筹备组筹备工作期限因特殊原因可以延长的规定。(新规定第二十条、旧规定第十一条)

10.调整业主共同决定事项的表决规则,表决通过需要达到的“专有部分面积比例”和“业主人数比例”均有所下降。将重大事项由“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”调整为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”;一般事项,由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”调整为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意”。仅从比例上看,重大事项即由三分之二降低为二分之一(2/3×3/4=1/2),一般事项由二分之一降低为三分之一(2/3×1/2=1/3),且旧条例中专有部分面积比例是按照建筑总面积折算,而新条例仅按照专有部分总面积折算,议定事项表决通过的门槛进一步降低。(新条例第二十一条)

11.要求委托代理人参加业主大会“应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复制件;委托书应当载明委托事项、委托权限以及期限”。(新条例第二十二条)

12.新增业主小组的组成与职责,及业主小组推选业主代表参加业主大会的程序、规则。(新条例第二十三条)

13.提出业主大会可以通过互联网方式召开,并可通过由设区的市人民政府住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行电子表决。(新条例第二十四、二十五条)

14.提倡业主大会参照人民政府住房城乡建设主管部门公布的示范文本制定业主大会议事规则、管理规约,并要求对与示范文本不一致的内容,应当在提请表决前以醒目方式进行公示、说明。(新条例第二十六、二十七条)

15.将业委会委员人数由“五至十五人单数”调整为“五至十一人单数”,对业委会委员候选人、委员、主任、副主任的推选规则进行细化,鼓励并支持共产党员、法律等专业人员或居委会成员成为业委会委员。(新条例第三十条)

16.新增成为业委会委员的条件及禁止性情形,失信被执行人不得担任业委会委员,业主原则上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员。(新条例第三十一条)

17.对于业委会候补委员的人数、任职和选举作出规定,业委会候补委员可作为业委会出现缺额时的有效补充。(新条例第三十二条)

18.细化业委会应当主动公开的信息及周期。对于业主大会议事规则、管理规约、业主大会和业主委员会决定、物业服务合同或者自行管理方案、业主大会决定利用物业管理区域内道路、场地、架空层等业主共有部分划定公共车位停放车辆的位置及其处分情况,应当持续公开;对于物业专项维修资金的筹集、使用、收益情况,物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配、使用详细情况,及业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况,每半年公示一次,公示期不少于三十日。(新条例第三十七条)

19.调整业委会委员的罢免程序。对于业委会委员、候补委员存在损害业主利益或者可能影响其公正履行职责行为的,将“经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议,业主大会会议决定是否终止业委会成员资格”调整为“查证属实的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会提请业主大会罢免其资格”。(新条例第三十八条)

20.鼓励业主大会建立业委会委员任中审计和离任审计制度。(新条例第四十一条)

21.业主可以提前终止前期物业服务合同,并与新物业服务人订立物业服务合同。前期物业服务合同到期后,在不续聘、另聘的情况下,当事人可以选择继续履行,也可随时解除。(新条例第四十四条)

22.规定新建物业交付使用前,建设单位与前期物业服务人应当共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。未进行承接查验的,不得交付使用。(新条例第四十五条)

23.规定建设单位出售物业时,不得承诺或者代物业服务人承诺或者约定减免物业费。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的房屋、车位等,其前期物业费由建设单位全额支付。(新条例第五十二条)

24.规定业主与物业服务人均享有合同解除权。除非合同对通知期限另有约定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人,应当提前六十日书面通知物业服务人;物业服务人要求提前解除物业服务合同,应当提前九十日书面通知业主或者业主委员会,并在物业管理区域内显著位置公告。(新条例第五十七条)

25.规定物业服务人不得擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动,或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。未经业主共同决定,物业服务人员不得使用业主共有资产从事营利性活动。(新条例第六十三条)

26.设立应急物业服务人及应急物业服务人备选库,用以应对物业服务人退出物业管理区域但业主大会尚未选聘新物业服务人的情况。(新条例六十八条)

27.规定物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的,应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆,且不得以只售不租为由拒绝出租。(新条例第七十九条)

28.公共收益是公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的百分之三十。(新条例第八十一条)

29.监督管理一章详细规定了县级以上人民政府住房城乡建设主管部门、县级以上人民政府有关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府负责物业管理的工作机构及居(村)民委员会的工作职责及监管措施,包括:由自治区人民政府住房城乡建设主管部门建立物业管理信用信息监管平台;县级以上人民政府培育和支持与物业管理活动有关的评估机构;县级人民政府有关主管部门建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度;设区的市、县级人民政府应当建立健全物业管理工作联席会议制度;街道办事处、乡镇人民政府建立健全物业管理纠纷的投诉、举报处理机制,配备或者确定专(兼)职人员,及时调解纠纷,处理相关投诉和举报等。

30.法律责任一章对违反相关规定的建设单位、物业服务人及业主的处罚更为严厉。

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广西壮族自治区物业管理条例(2020修订).pdf
作者简介
薛章亮
(专职律师)

广西万益律师事务所房地产和建设工程部副部长

擅长领域:房地产和建筑工程纠纷、公司法律服务、侵权

联系电话:

15777167008
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作者简介
邓倩茜
(实习律师)

广西万益律师事务所房地产和建设工程部

钻研领域:房地产、建设工程

联系电话:

18677099080
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我购买的“三产房”烂尾了,该怎么办?
基本案情2020年5月1日,黄小鸭与春江水房地产公司签订了一份《合作建房合同》,合同载明春江水房地产公司通过与暖洋洋村民小组签订协议,获得暖洋洋村民小组产业用地的合作开发权,用于建设春暖花开小区。合同约定由黄小鸭以4000元/㎡的价格与春江水房地产公司合作共建春暖花开小区1号楼101号房,面积为60㎡,合作建房总价款24万元。《合作建房合同》还对付款方式、交房期限、交房标准、面积差异、保修责任、产权证办理、违约责任等进行了详细约定。签订合同当日,黄小鸭向春江水公司支付了全部购房款。2022年5月1日,春暖花开小区工地开始停工,后工程烂尾,售楼部人去楼空。黄小鸭向有关部门投诉才得知,春江水房地产公司尚未取得春暖花开小区的商品房预售许可证。黄小鸭诉至法院,要求春江水房地产公司返还购房款24万元及赔偿资金占用期间的利息损失。争议焦点1.黄小鸭与春江水房地产公司所签订的《合作建房合同》是否有效?2.春江水房地产公司是否应当退还购房款并支付资金占用期间的利息?图片来源:Unsplash.com律师观点案涉《合作建房合同》虽名为“合作建房合同”,但并未约定利润共享、风险共担,反而对房屋基本情况、房屋价款、付款方式、交付期限、交付标准、面积差异、保修责任、违约责任等进行了详细的约定,可以看出合同成立的目的并非合作建设而系房屋买卖,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。”应认定案涉《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。同时,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”春江水房地产公司未取得商品房预售许可证明,就向黄小鸭销售案涉房屋且在黄小鸭起诉前仍未取得该证明。因此,其与黄小鸭签订的《合作建房合同》应为无效合同。依据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还”的规定,《合作建房合同》被认定为无效后,春江水房地产公司应当向黄小鸭返还全部购房款。春江水房地产公司作为具有专业资质的房地产公司,在明知其未取得商品房预售许可证明的情况下将案涉房屋出售,对合同无效存在主要过错,且黄小鸭主张的资金占用利息实质为法定孳息,春江水房地产公司应当向黄小鸭支付资金占用期间的利息。律师建议1.“三产房”通常是指在农村集体土地上建设的房屋,因“三产房”大多不具备“五证”(即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》)齐全的条件,如开发商与买受人或合作建房人签署的合同被法院认定为房屋买卖合同,那么该合同则存在因违反法律的强制性效力性规定而导致合同无效的风险。因此,买受人在打算购买“三产房”或参与所谓“合作建房”时,首先应当谨慎考量其法律风险。2.如确有购买“三产房”的需求,建议买受人在购买时尽量做到以下三点:第一,要仔细审查开发商的资质和信誉,调查开发商是否有开发过该类型楼盘的成功案例,是否有涉诉或者失信情形。选择有合法资质和良好信誉的开发商,可以降低购房风险。第二,查看开发商是否具备相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件。如果开发商没有上述证件,其所建造的建筑物可能被认定是违法建筑而被强行拆除。第三,在购房过程中,要注意保留相关的证据,如购房合同、付款凭证、收据等。如果发生纠纷,可以通过这些证据维护自己的合法权益。3.如已购买在建的“三产房”的,建议买受人密切关注工程的动工情况。一旦发现开发商存在停工、未履行生效判决确定的金钱给付义务等情形、无法如期交房的可能时,应及时向法院提起诉讼以及做好财产保全措施。如所购买的“三产房”已经出现了长期停工的情况,或开发商已被法院列为失信被执行人,再提起诉讼可能也无法足额追回购房款时,仍建议买受人尽早起诉以固定债权。END作者简介黄晔瑶广西万益律师事务所房地产和建设工程部实习律师;钻研领域:房地产与建设工程。李怡广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师;钻研领域:房地产与建设工程。
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在越南投资开设企业需要注意什么法律问题(四)
编者按广西万益律师事务所已与越南维益律师事务所签署了合作备忘录,两家律师事务所及各地办公室将在跨境投资、国际贸易、航运贸易法律事务、航运保险法律事务、海上反走私法律事务、边境贸易刑事犯罪法律事务等方面构建多维度的合作。在本文中,维益律师事务所将向各位读者分享在越南进行外汇交易及外商如何享受投资优惠的相关法律知识。本文内容由越南维益律师事务所编写,广西万益律师事务所整理。近年来,越南经济保持较快增长,近十年GDP平均增速在6-7%左右,远高出全球平均增长水平,是亚洲地区近20年除了中国经济增速最快的国家。为更有效地吸引外国投资,越南政府采取了一系列新措施,包括:减少外国投资者的成本开支,提高外资企业竞争力和经营效益;简化外国投资者申请投资手续;对产品出口比例高、出口产品生产中使用越南原材料多和使用越南劳动力多的外资企业实行优惠政策等。越南也因此受到了投资者的广泛关注,与印度、印度尼西亚一起,被投资者公认为东南亚最值得投资的三大区域。图片来源:Unsplash.com一越南境内外汇交易法律规定QuyĐịnhPhápLuậtViệtNamVềSửDụngNgoạiHốiTrênLãnhThổViệtNam随着经济全球一体化的发展,各国之间的联系变得更为紧密,国际交易量不断增加。各国在参与国际交易时尤其关注货币支付的相关法律规定。通常情况下,各方在国际交易中会优先选择强势、稳定的货币,如美元、欧元等。但在越南,使用非越南盾进行交易会受到限制,只能在特定情形下进行交易。所有非法的外汇交易均被认为是无效的,交易双方可能需要承受因非法交易而产生的不利后果。通过这篇文章,维益律师事务所将向读者介绍在越南境内进行外汇交易的相关法律规定。Ngàynay,đikèmvớixuhướngtoàncầuhóalàsựbùngnổcủacácgiaodịchcótínhchấtquốctế.Trongđó,mộttrongnhữngnộidungmàcácbênlưuýkhithamgiagiaodịchlàđồngtiềnthanhtoán.Thôngthường,trongcácgiaodịchquốctế,cácbênthườngưutiênlựachọncácđồngtiềnmạnh,ổnđịnhnhưUSD,Euro,…Tuynhiên,ởViệtNam,việcgiaodịchbằngcácđồngtiềnkhôngphảiđồngViệtNamđềusẽbịhạnchếvàchỉđượcgiaodịchtrongmộtsốtrườnghợpnhấtđịnh.Mọigiaodịchngoạihốibấthợpphápđềubịcoilàvôhiệu,thậmchí,cácbênthamgiagiaodịchcóthểphảichịuhậuquảpháplýbấtlợidoviệcgiaodịchbấthợpphápcủamình.BàiviếtnàysẽcungcấpcácquyđịnhphápluậtliênquanđếnsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNamnhằmgiúpcácnhàđầutưđưaranhữngquyếtđịnhphùhợpvớikếhoạchkinhdoanhcủamình.(一)越南外汇及外汇交易政策Thứnhất,ngoạihốivàchínhsáchsửdụngngoạihốitạiViệtNam根据越南2005年《外汇管理条例》规定,越南外汇的五种形式分别为:(一)外币;(二)外币支付方式;(三)外币有价证券;(四)黄金(外汇储备、居民海外账户、进出越南境内的黄金);(五)汇进、汇出越南境内或用于国际支付的越南货币。从本质上讲,越南的法律规定旨在为进行外汇交易的组织和个人创造有利条件并保护其合法利益,但越南的法律仍然规定在越南领土内仅能使用越南盾进行交易,这是越南外汇使用受到限制的原因。具体而言,根据越南2005年《外汇管理条例》第二十二条的规定,除某些特殊情况外,在大多数交易中,当事人不能使用外币订立或使用外币履行合同,而必须使用越南盾进行交易。Ngoạihối,theoquyđịnhphápluậtViệtNam,baogồm05dạng,quyđịnhcụthểtạiKhoản1Điều4Pháplệnhngoạihối.Cụthể,cácloạingoạihốibaogồm:(1)ngoạitệ;(2)phươngtiệnthanhtoánbằngngoạitệ;(3)giấytờcógiábằngngoạitệ;(4)vàng(dựtrữngoạihối,tàikhoảnởnướcngoàicủangườicưtrú,vàngmangvàovàmangrakhỏilãnhthổViệtNam);(5)đồngtiềnViệtNamtrongtrườnghợpchuyểnvàovàchuyểnrakhỏilãnhthổViệtNamhoặcđượcsửdụngtrongthanhtoánquốctế.Vềcơbản,quyđịnhphápluậtViệtNamluônhướngtớiviệctạođiềukiệnthuậnlợivàbảođảmlợiíchhợpphápchotổchức,cánhânthamgiahoạtđộngngoạihốituynhiênvẫnphảibảođảmthựchiệnmụctiêutrênlãnhthổViệtNamchỉsửdụngđồngViệtNam.ĐócũnglàlýdokhiếnviệcsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNambịhạnchế.Cụthể,theoĐiều22Pháplệnhngoạihối,ngoạitrừmộtsốtrườnghợpđặcbiệt,trongđaphầncácgiaodịch,cácbênkhôngthểsửdụngngoạitệchoviệcgiaokếtvàthựchiệnhợpđồngbằngngoạitệmàbắtbuộcphảithựchiệnbằngđồngViệtNam.(二)越南允许使用外汇的情形Thứhai,cáctrườnghợpđượcphépsửdụngngoạihốitạiViệtNam根据越南2005年《外汇管理条例》,允许使用外汇的交易包括:长期经常交易(越南2005年《外汇管理条例》第10条);与投资有关的交易,比如外国对越南的直接投资交易(越南2005年《外汇管理条例》第11条)和越南向海外的投资交易(越南2005年《外汇管理条例》第13条)。Theoquyđịnhpháplệnhngoạihối,mộtsốgiaodịchđượcphépsửdụngngoạihốicóthểkểđếnlà:giaodịchvãnglai(Điều10Pháplệnhngoạihối),mộtsốgiaodịchvốnnhưgiaodịchđầutưtrựctiếpnướcngoàivàoViệtNam(Điều11Pháplệnhngoạihối)vàđầutưcủaViệtNamranướcngoài(Điều13Pháplệnhngoạihối).根据越南2005年《外汇管理条例》,越南国家银行颁布了《关于在越南领土上限制外汇使用的规定》,并列出了可以在越南境内使用外汇的17种情形(第32/2013/TT-NHNN号通知第4条、第16/2015/TT-NHNN号通知第1条第1款)。第32/2013/TT-NHNN号通知第4条第4款至第16款和第16/2015/TT-NHNN号通知第1条第1款对上述17种情形进行了详细规定,并规定了投资者在经营活动中允许使用外汇的情形。TrêncơsởPháplệnhngoạihối,NgânhàngnhànướcđãbanhànhthôngtưhướngdẫnthựchiệnquyđịnhhạnchếsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNam.Trongđó,Ngânhàngnhànướcđãliệtkê17trườnghợpđượcsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNam(Điều4Thôngtưsố32/2013/TT-NHNN,Khoản1Điều1Thôngtưsố16/2015/TT-NHNN).Trongsố17trườnghợptrên,cáctrườnghợpđượcphépsửdụngngoạihốiliênquanđếnhoạtđộngkinhdoanhcủanhàđầutưđượcquyđịnhchitiếttừKhoản4đếnKhoản16Điều4Thôngtưsố32/2013/TT-NHNN,Khoản1Điều1Thôngtưsố16/2015/TT-NHNN.常见的情形包括:越南居民在越南出资进行对外投资项目时的交易、涉及本国承包商和特定情况下涉及外国承包商的交易、保险企业和出口加工企业的交易、越南居民与非越南居民之间在货物和服务出口贸易中的交易等。除法律规定的17种情形外,均不允许在越南境内使用外汇进行交易。因此,投资者应结合上述法律规定以及交易的性质,确定是否可以在交易中使用外汇,从而制定适合的交易计划。MộtsốgiaodịchphổbiếncóthểkểđếnnhưgiaodịchcủangườicưtrúkhigópvốnđểthựchiệndựánđầutưnướcngoàitạiViệtNam;giaodịchliênquanđếnngườicưtrúlànhàthầutrongnước,nhàthầunướcngoàitrongmộtsốtrườnghợp;giaodịchcủangườicưtrúlàdoanhnghiệpbảohiểm,doanhnghiệpchếxuất;làgiaodịchgiữangườicưtrúvàngườikhôngcưtrútronggiaodịchxuấtkhẩuhànghóa,dịchvụ…Ngoàicáctrườnghợptrên,cácgiaodịchsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNamđềukhôngđượcphép.Dođó,nhàđầutưcầnxemxétcácquyđịnhtrênvàbảnchấtcủagiaodịchđểxácđịnhliệucóđượcsửdụngngoạihốitronggiaodịchcủamìnhkhông,từđócóphươngánthanhtoánphùhợp.投资者应注意,根据第16/2015/TT-NHNN号通知第1条第1款的规定,凡涉及国家安全、国防、石油、天然气等情形的,越南国家银行将结合实际情况和每个案件的性质,根据16/2015/TT-NHNN号通知第1条第2款规定的程序进行审查和批准,获得许可后,投资者方可在越南境内使用外汇。Nhàđầutưcầnlưuý,theoquyđịnhtạiKhoản1Điều1Thôngtưsố16/2015/TT-NHNN,đốivớicáctrườnghợpliênquanđếnanninh,quốcphòng,dầukhívàcáctrườnghợpcầnthiếtkhác,nhàđầutưđượcphépsửdụngngoạihốitrênlãnhthổViệtNamsaukhiđượcNgânhàngNhànướcViệtNamxemxét,chấpthuậnbằngvănbảncăncứvàotìnhhìnhthựctếvàtínhchấtcầnthiếtcủatừngtrườnghợptheohồsơ,trìnhtự,thủtụcquyđịnhtạiKhoản2Điều1Thôngtưsố16/2015/TT-NHNN.二投资优惠规定及外国投资者享受投资优惠的条件QuyĐịnhPhápLuậtVềƯuĐãiĐầuTưVàĐiềuKiệnĐểĐượcHưởngƯuĐãiĐầuTưCủaNhàĐầuTưNướcNgoài因新冠疫情以及俄乌冲突引发全世界范围内的紧张局势,供应链也在逐渐转移。越南凭借着优越的地理位置、稳定的政治局面以及许多其他有利的条件,成为了外国投资者的首选投资地。外国投资者在越南投资时对投资优惠政策及享受投资优惠的条件十分感兴趣。下面将重点介绍与上述两项内容相关的法律规定,从而为外国投资者在越南投资提供法律参考。Vớivịthếvịtríđịalýthuậnlợi,nềnchínhtrịổnđịnhvànhiềuđiềukiệnthuậnlợikhác,ViệtNamđangtrởthànhđiểmđếntiềmnăngcủanhiềunhàđầutưnướcngoài,đặcbiệttrongxuhướngdịchchuyểndầnchuỗicungứngsauđạidịchCovid-19vàdiễnbiếncăngthẳngNga–Ukraine.MộttrongnhữngnộidungđượccácnhàđầutưnướcngoàiđặcbiệtquantâmkhiđầutưvàoViệtNamlàhìnhthứcưuđãiđầutưvàđiềukiệnđượchưởngưuđãiđầutư.Dođó,bàiviếtnàysẽtậptrungvàoviệcphântíchcácquyđịnhphápluậtliênquanđếnhainộidungtrên,từđócungcấpchonhàđầutưnướcngoàigócnhìncơbảnvềưuđãiđầutưtạiViệtNam.图片来源:Unsplash.com(一)投资优惠形式Thứnhất,hìnhthứcưuđãiđầutư根据越南2020年《投资法》第十五条第一款的规定,投资者可享受的投资优惠形式包括:TheoquyđịnhtạiKhoản1Điều15LuậtĐầutư,cáchìnhthứcưuđãiđầutưmànhàđầutưcóthểđượchưởngbaogồm:(a)税收优惠(企业所得税、进口税);(b)土地财政激励措施(免征或减免土地使用税、土地租金);(c)加速折旧,增加成本,但不计入应纳税所得额。值得注意的是,根据项目性质,投资者可能在同一项目中享受一项或多项投资优惠。投资者应当根据相关法律规定来确定自己可以享受的投资优惠政策,从而制定自己的投资策略。(a)ưuđãithuế(thuếthunhậpdoanhnghiệp,thuếnhậpkhẩu);(b)ưuđãivềtàichínhđấtđai(miễn,giảmtiềnsửdụngđất,tiềnthuêđất,thuếsửdụngđất);(c)khấuhaonhanh,tăngmứcchiphíđượctrừkhitínhthunhậpchịuthuế.Nhàđầutưcầnlưuý,tùyvàotínhchấtcủadựánmànhàđầutưcóthểđượchưởngmộthoặcnhiềuưuđãiđầutưtrongcùngmộtdựán.Nhàđầutưcầncăncứvàophápluậtchuyênngànhđểxácđịnhưuđãiđầutưmàmìnhcóthểđượchưởng,từđóđưarachiếnlược,kếhoạchđầutưcủamình.(二)投资优惠享受条件Thứhai,điềukiệnđểđượchưởngưuđãiđầutư投资者同时满足以下条件的,有权享受投资优惠:Nhàđầutưđượchưởngưuđãiđầutưkhiđápứngcảhaiđiềukiệnsau:(a)越南2020年《投资法》第十五条第二款规定的投资项目越南2020年《投资法》第十五条第二款、第31/2021/ND-CP号议定第19条列出了享受投资优惠的情形。其中,投资者需要根据项目的性质来确定其项目是否属于享受投资优惠的情形。目前,投资优惠政策主要适用于享受投资优惠的项目、投资优惠领域的投资项目。此外,越南2020年《投资法》规定了其他一些享受投资优惠的特殊情形,如涉及资本规模大、投资资金拨付快、建设保障性住房的投资项目、创业项目、高新技术企业、科技型企业等。(a)DựánđầutưthuộcđốitượngưuđãiđầutưquyđịnhtạiKhoản2Điều15LuậtĐầutư:Khoản2Điều15LuậtĐầutư,Điều19Nghịđịnh31/2021/NĐ-CPđãliệtkêtấtcảcáctrườnghợpmàDựánđượchưởngưuđãiđầutư,trongđó,nhàđầutưcầncăncứvàotínhchấtdựánđầutưđểxácđịnhdựáncủamìnhcóthuộctrườnghợpđượchưởngưuđãiđầutưhaykhông.Hiệnnay,cácưuđãiđầutưđượcápdụngchủyếuchocácdựánthuộcngành,nghềưuđãiđầutư,cácdựánđầutưtạiđịabànưuđãiđầutư.Ngoàira,LuậtĐầutưcũngquyđịnhmộtsốtrườnghợpđặcbiệtkhácđượchưởngưuđãiđầutưliênquanđếnquymôvốnlớnvàgiảingânvốnđầutưnhanh,cácdựánđầutưxâydựngnhàởxãhội,cácdựánkhởinghiệp,doanhnghiệpcôngnghệcao,doanhnghiệpkhoahọccôngnghệ,....投资者应注意越南2020年《投资法》第15条第5款规定的例外情形,以下项目即便符合越南2020年《投资法》第15条第2款b、c、d点规定的投资优惠享受情形,但仍然不得享受投资优惠:1.矿产开采投资项目;2.根据法律规定应缴纳消费税的货物、服务及贸易的投资项目,但不包括汽车、飞机和游艇的生产项目;3.依照越南2014年《住房法》规定的建设商品房的投资项目。NhàđầutưcầnlưuýđếntrườnghợploạitrừquyđịnhtạiKhoản5Điều15LuậtĐầutư,theođó,cácdựánmặcdùthuộctrườnghợpđượchưởngưuđãiđầutưquyđịnhtạiđiểmb,c,dkhoản2Điều15LuậtĐầutưnhưngsẽkhôngđượcápdụngưuđãiđầutưnếucácdựánnàylà:1.Dựánđầutưkhaitháckhoángsản;2.Dựánđầutưsảnxuất,kinhdoanhhànghóa,dịchvụthuộcđốitượngchịuthuếtiêuthụđặcbiệttheoquyđịnhcủaLuậtThuếtiêuthụđặcbiệt,trừdựánsảnxuấtôtô,tàubay,duthuyền;3.Dựánđầutưxâydựngnhàởthươngmạitheoquyđịnhcủaphápluậtvềnhàở.(b)享受投资优惠奖励的程序越南2020年《投资法》第十七条规定,投资者在获得投资政策批文(如有)、投资许可证(如有)以及其他相关法律规定的书面批准后,自行确定投资优惠政策,并向税务局、金融机构、海关和其他主管机构申请批准享受与各类投资优惠相关的投资优惠。(b)ĐãthựchiệnthủtụchưởngưuđãiđầutưĐiều17LuậtĐầutưquyđịnhsaukhicóvănbảnchấpthuậnchủtrươngđầutư(nếucó),Giấychứngnhậnđăngkýđầutư(nếucó),quyđịnhkháccủaphápluậtcóliênquan,nhàđầutưtựxácđịnhưuđãiđầutưvàthựchiệnthủtụchưởngưuđãiđầutưtạicơquanthuế,cơquantàichính,cơquanhảiquanvàcơquankháccóthẩmquyềntươngứngvớitừngloạiưuđãiđầutư.本文及其内容仅为学习、交流目的,不代表万益律师事务所或其律师出具的法律意见、建议或决策依据。如涉及具体操作或业务决策,请您务必向专业人士咨询并谨慎对待。本文任何文字、图片、音视频等内容,未经授权不得转载。如需转载或引用,请联系公众号后台取得授权,并于转载时明确注明来源、栏目及作者信息。END越南维益律师事务所简介维益律师事务所于2016年5月成立,以“维护客户的长久利益和权利”作为办所宗旨,是中国大陆以及台湾、香港、澳门地区和新加坡等华语国家的投资商在越南的首选合作伙伴。维益律师事务所拥有一流的管理和团队建设,国际服务团队专业、年轻、会多门外语、充满活力,可以满足客户在越“调研评估、投资咨询、市场准入、企业设立、商务配套、财务税收、劳资管理、常年法律顾问、争议解决与刑事辩护”等各类业务需求。敬请联络:Hotline:+84925168999Email:duyichlaw@gmail.com/contact@duyichlaw.com住所:越南广宁省下龙市鸿海坊海凤街28号4楼
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中国就新能源汽车补贴等歧视性产业政策在世贸组织起诉美国,成效几何?
一引言根据WTO公布的信息,2024年3月26日,中国就美国《通货膨胀削减法》有关清洁能源汽车补贴等措施诉诸WTO争端解决机制,该案的案件编号为DS623。在该案中,中国要求美国就《通货膨胀削减法案》(InflationReductionAct)中的补贴等措施进行磋商,中方认为,这些措施涉嫌以使用美国国内产品而非进口产品为获得补贴的条件,或以其他方式歧视原产于中国的产品,违反了《1994年关税与贸易总协定》(GATT)和《与贸易有关的投资措施协定》(TRIMs)以及《补贴与反补贴措施协议协定》(SCMAgreement)的相关规定。2024年3月26日,美国驻WTO代表团收到中国关于就《通货膨胀削减法》相关措施进行磋商的请求,称正在审查中国的磋商请求。目前,案件正处于WTO争端解决机制的第一阶段,即磋商阶段。图片来源:Unsplash.com二争端的缘起:美国《通货膨胀削减法案》2022年8月16日,美国总统拜登正式签署《通货膨胀削减法案》。《法案》拟通过对大型企业和富有人群提高税收以及降低医疗保险处方药价格等方式,筹集7370亿美元的收入,用以推动美国国内经济发展,降低赤字和通货膨胀水平。其中,《法案》对清洁能源项目和应对气候变化的投入史无前例,预计投入约3690亿美元,做到从需求端到供给端全产业链覆盖。具体而言,关于清洁能源汽车的需求端,《法案》规定了针对清洁能源汽车消费的优惠政策,以及获得税收抵免的条件和要求;关于清洁能源汽车的供给端,《法案》规定了清洁能源汽车生产的补贴政策,以及清洁能源汽车合格组件的要求及其补贴金额的计算方式。例如,《法案》规定购买符合要求的清洁能源汽车可获得高达7500美元的税收抵免,但对符合要求的车辆做了严格的要求,包括电池的要求、车辆装配的要求、车辆价格、购车人收入等。其中,关于电池的要求,《法案》规定只有电池关键物质(criticalminerals)以及电池组件(batterycomponents)中达到一定比例(该比例要求从2024年开始逐年递增10%)的材料在北美国家或与美国签订自由贸易协定的国家开采、加工、生产,且新车本身的组装在北美国家或与美国签订自由贸易协定的国家进行,才能申请有关税收抵免。此外,有资格获得税收抵免的车辆包括由合格的美国制造商制造的车辆,但不包括由“受关注的外国实体”(foreignentityofconcern)制造或组装的车辆。《法案》关于“受关注的外国实体”的定义引用了美国《基础设施投资和就业法案》(InfrastructureInvestmentandJobsAct)第40207(a)(5)条的相关定义,根据该条,“受关注的外国实体”的其中一种类型包括相关国家(朝鲜、中国、俄罗斯、伊朗)政府持有、控制或受其管辖或指示的实体。目前,以中国为代表的亚洲国家在清洁能源汽车电池、清洁能源汽车的加工和制造方面仍具有较强的竞争优势,而根据《法案》的规定,中国市场供应的清洁能源汽车及电池可能不符合《法案》框架下税收抵免的要求,长期而言,这对中国清洁能源汽车和电池在美国的销售与生产产生严重影响。三中国认为美国补贴措施违反WTO规则的理由中国此次就美国《通货膨胀削减法案》的有关清洁能源汽车补贴等措施诉诸WTO,理由是中方认为《法案》的部分补贴措施使美国产品优于进口产品,歧视原产于中国的产品,违反WTO国民待遇原则、最惠国待遇原则且构成禁止性补贴。中方认为《法案》违反WTO规则的补贴措施是:(1)清洁能源汽车税收抵免;(2)能源财产投资税收抵免;(3)清洁电力投资税收抵免;(4)可再生能源电力生产税收抵免,以及(5)清洁电力生产税收抵免。除本文第二部分所列举的清洁能源汽车税收抵免措施外,中方指出,《通货膨胀削减法案》扩展和修改了可再生能源项目的某些已有的“投资税收抵免”(ITC,即为符合条件的可再生能源项目的投资提供税收补贴)和“生产税收抵免”(PTC,即为符合条件的可再生能源的电力生产提供税收补贴)的条件。在ITC和PTC条款下,如果可再生能源项目中,项目使用的钢铁(steel/iron)必须100%在美国生产,且项目使用的制造品(manufacturedproduct)美国本土制造占比必须达到一定比例,税收抵免的额度将比基本的税收抵免额度增加10%。项目中使用的制造品的美国本土制造占比随时间而变化,也与可再生能源项目的类型有关,例如,针对光伏项目,要求制造品的美国本土制造占比需达到40%,而这一比例将在2026年之后提高到55%。美国《通货膨胀削减法案》中的上述补贴措施违反了WTO相关协定下的多项规则:违反GATT协定第1.1条(最惠国待遇):清洁能源汽车补贴措施设置了电池关键矿物质要求、电池组件要求及装配要求,也要求清洁能源汽车的制造商不包括所谓的“受关注的外国实体”(含中国),美国没有立即和无条件地给予原产于中国的产品与美国给予原产于其他国家的同类产品同样的优势、优惠、特权与豁免。违反GATT协定第3.4条,TRIMs协定第2.1及第2.2条(国民待遇):清洁能源汽车补贴措施、两项ITC措施及两项PTC措施均包括以原产于美国的产品为获得优惠政策的条件,没有给予原产于中国的产品不低于原产于美国的同类产品的待遇。由于上述措施均可能涉及投资活动,也会违反TIRMs协定下的国民待遇规则。构成SCM协定第3.1(b)条及第3.2条规定的禁止性补贴(进口替代补贴):清洁能源汽车补贴措施、两项ITC措施及两项PTC措施均是含有以使用原产于美国的产品而非进口产品为条件的补贴措施,构成SCM协定第3.1(b)条及3.2条规定的进口替代补贴。图片来源:Unsplash.com四案件前景WTO争端解决机制以平等、迅速、有效、双方接受(equitable,fast,effective,mutuallyacceptable)为原则,是多边贸易体制的核心,也是WTO对全球经济稳定的独特贡献。自1995年以来,WTO成员方已向争端解决机制提交了624起争端。WTO争端解决机制有三个主要的解决争端的阶段:磋商阶段、专家组阶段、上诉阶段。中国此次诉诸WTO争端解决机制,目前尚处于争端解决机制的第一阶段,即磋商阶段。如双方未能经磋商程序解决争端,中国可以向WTO申请成立专家组,专家组经过审理会形成一份关于法律分析和裁决建议的详细报告。当事成员方若对裁决建议有异议,则可以提出上诉,上诉机构审理形成最终裁决。但当前WTO的上诉机制存在问题。一般而言,WTO上诉机构由7位常设法官组成,审理案件需要3名法官共同完成。2017年开始,上诉机构的7位常设法官任期接连到期,美方一票否决法官遴选,上诉机构开始出现危机。2020年11月30日,仅剩的中国籍法官赵宏任期届满,自此上诉机构停摆。上诉机构停摆并不等于WTO争端解决机制停止运作。自2020年以来,各成员方向WTO争端解决机制提交了30余起案件,目前均处于磋商阶段。处于专家组阶段的案件仍在正常审理中,例如,在2024年3月26日,WTO专家组就中国诉澳大利亚风塔等三种产品相关措施世贸争端案(DS603)发布专家组报告,报告称澳方对华风塔、铁道轮毂和不锈钢水槽等三种产品采取的反倾销措施违反WTO规则。美国《通货膨胀削减法案》中的各项被指控措施是否违反非歧视原则,是否构成SCM协定第3.1(b)条及3.2条规定的进口替代补贴将是案件的争议焦点,目前WTO争端解决机制涉及进口替代补贴的案件并不多,若案件进入专家组程序,专家组如何认定这一争议问题,将备受关注。一个运作良好、公正且具有约束力的争端解决机制是WTO的支柱,上诉机构停摆的直接影响是WTO争端解决机制不能对贸易争端作出具有约束力的裁决。在上诉机构危机未能解决的情况下,如案件进入上诉阶段,可能将陷入悬而未决的状态,但是,双方也仍有可能通过磋商、斡旋、调解等其他方式解决争端。但无论结果如何,中国通过诉诸WTO争端解决机制来解决本案争端、维护自身利益,该行动本身就能体现出中国始终致力于为WTO争端解决恢复运作做出努力,依然捍卫以规则为基础的多边贸易体制。END吴奇龙广西万益律师事务所涉外法律部实习律师。钻研领域:外商投资、国际贸易等涉外法律业务。
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