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种植类产业园取得农村土地使用权利相关法律适用分析

发布时间:2019-01-04浏览次数:

万益说法 2019年1月4日 廖可军、张仕明等


前言

随着国家深入推进改革,中央对乡村振兴战略做出重要规划与部署,明确加快农业现代化步伐。乡村振兴,离不开产业振兴,近年来,全国各地水果类种植产业的巨大发展,对农村经济发展起到了很重要的作用,对乡村振兴战略具有重要意义。伴随着这个大趋势,许多投资个体积极进入水果类种植产业,甚至不乏一些著名的社会投资机构。在此过程中,投资者往往采取的是承包或租赁农村土地、投资与合作经营等方式,但不管采取何种方式必然会涉及到关于农村土地的合同问题。那么,怎样做才是签订取得农村土地使用权合同的正确姿势呢?

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下面,就让我们结合已于2018年12月29日由第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《关于修改<中华人民共和国农村土地承包法>的决定》,即新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》(于20191月1日起实行)的相关规定,对此类合同法律问题适用进行分析,以帮助水果类种植产业投资者正确签订相关合同。

一、新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》的基本情况

第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《关于修改<中华人民共和国农村土地承包法>的决定》对《中华人民共和国农村土地承包法》的修改和调整多达46处,其中涉及农村土地承包经营及承包经营合同管理、承包方的权利、土地承包经营权的保护和互换、转让等内容。其中新增了“土地经营权”的概念,并对土地经营权的出租(转包)、入股或者其他方式的流转进行了规定。我们认为,“土地经营权”的提出将会对包括水果种植也在内的利用农村土地经营的产业产生重大影响。

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二、果园承包合同涉及的主体问题

(一)涉及土地的几个法律概念

1.我国土地制度:根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。

2.土地所有权:我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。《中华人民共和国土地管理法》第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。

3.土地承包经营权:目前我国的法律没有对农村土地承包经营权的概念进行一个明确的定义,但根据《中华人民共和国民法通则》、《中国人民共和国土地管理法》等法律规定的一些关于农村土地承包经营权的特征可以看出,土地承包经营权是指承包人对承包的集体所有的土地所承包方依照生效承包合同或者依法登记取得的,在承包合同约定期限内对农民集体所有或者国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、四荒等农村土地进行占有和以耕作、养殖、竹木或者畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营而使用并获得收益的权利,以及该依法承包农村土地所形成权利的处分权。

4.土地经营权:是新修改后的《中华人民共和国农村土地承包法》新确立的一种土地权利,即承包方(农户)在取得土地承包经营权后,既可以自己经营,有也可以流转其承包地的土地经营权,由他人经营。

(二)转让农村土地相关使用权利的适格主体

如果投资者到乡村承包农村土地进行投资水果类种植产业,应当向谁承包土地?应当与谁签订关于土地使用权利的合同呢?

第一种方式:承包村集体土地

根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款规定:农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。”,即承包农村集体土地的,合同相对方是村集体经济组织或者村委会,投资人应当与村集体经济组织或者村委会签订“农村集体土地承包合同”。

但根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”的规定,若投资者不是该村集体的成员,需经该村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准,投资者才有权承包该村集体的土地。

第二种方式:向已经取得土地承包经营权的承包方互换或者受让其土地承包经营权

根据新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款:“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”的规定,此时的承包方应当指的是“集体经济组织的农户”,而且是以家庭为承包单位。另新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定:“承包方承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包地的土地经营权,由他人经营。”、第十七条规定:“承包方享有下列权利:……(二)依法互换、转让土地承包经营权;……”农户在取得承包经营权之后,是有权将已取得的土地承包经营权进行互换或转让的。即投资者向已经取得该农村土地承包经营权的承包方承包土地承包经营权的,此时合同相对方是已经取得该土地承包经营权的家庭,投资人应当与该家庭签订“农村土地承包经营权互换或者转让合同”,需要注意的是需要所有家庭成员的一致同意。

另外,根据新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条:“土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。”的规定,投资人在此种情形下,应当向登记机构申请登记。

第三种方式:向已经取得土地承包经营权的承包方受让其享有的土地经营权

新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定:“承包方承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包地的土地经营权,由他人经营。”、第十七条规定:“承包方享有下列权利:……(三)依法流转土地经营权……”农户在取得承包经营权之后,是有权将已取得的土地经营权单独进行流转的。

根据新修订的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定:“承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,并向发包方备案。”的规定,投资者可以从已经取得该农村土地承包经营权的承包方受让土地经营权的,此时合同相对方是已经取得该土地承包经营权的承包人,受让的标的是“土地经营权”,方式可以是“承租(承包)、接受入股或者其他方式”,投资人应当与该承包人签订“农村土地经营权流转合同”,同时需要将生效的“农村土地经营权流转合同” 向该土地的发包方即集体经济组织或者村委会备案。

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三、“取得土地使用权利”方式对比分析

(一)通过向村集体组织承包的方式取得土地的承包经营权

如前引《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定,可以通过与村集体组织签订承包合同的方式取得土地承包经营权,但若投资者为本集体经济组织以外的单位或者个人的,这种方式需要经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。条件较为苛刻,且司法实践中容易因此产生纠纷。

(二)通过向农户受让的方式取得土地承包经营权

如前述《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定:“承包方享有下列权利:……(二)依法互换、转让土地承包经营权;”,承包方即农户有权转让其已经取得的土地承包经营权。但需要提醒注意的是,新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条同时也规定了:“土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。”在采取这种方式取得土地的承包权后,为了避免“一地二转”或者“一地多转”的,在签订相关转让合同后,应当向登记机构申请登记。另外,此种投资方式一样受投资者为本集体经济组织的单位或者个人的限制和约束。

(三)通过向农户受让的方式取得土地经营权

如前述新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第九条的规定:“承包方承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包地的土地经营权,由他人经营。”、第十七条规定:“承包方享有下列权利:……(三)依法流转土地经营权……”及第三十六条规定:“承包方可以自主决定依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,并向发包方备案。”承包方可以将土地经营权以出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转。受让方可综合考虑项目的具体情况后再决定以哪种方式获得土地经营权。同时需要注意的是,根据新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条:“土地经营权流转应当遵循以下原则:……(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权……”的规定,如果是通过受让土地经营权,则应当事先取得流转方所在集体经济组织成员相关放弃优先权的声明。


四、在新修订后的《中华人民共和国农村土地承包法》规制下投资者选择取得土地使用权利进行投资的建议

(一)投资者本身就是该农村集体成员

根据新修订《中华人民共和国农村土地承包法》的规定,投资者可以直接向该村集体承包土地进行投资经营或者通过向农户受让的方式取得土地承包经营权。如果投资者不是该农村集体成员,如果想通过取得土地承包经营权的方式进行投资经营,则需要经过更为严格的法定程序才能取得,难度较大。

(二)通过向农户受让的方式取得土地经营权

这是一种新的制度,该方式交之上述两种方式还有如下优势:

1.方式多样灵活:根据新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条的规定,承包方可以将土地经营权以出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转。这意味着受让方可以与承包方(农户)进行合作经营,也可以直接承租或者承包农户的土地经营权自己经营,且只需要向村集体组织备案即可。

2.可以将土地经营权再转让:新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条规定:经承包方书面同意,并向本集体经济组织备案,受让方可以再流转土地经营权。

3.可以用已取得的土地经营权进行融资:新修订《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条第一款规定:承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保,并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权,经承包方书面同意并向发包方备案,可以向金融机构融资担保。

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综合分析上述几种土地使用权利的取得方式难易程度,如果投资者不是该农村集体成员,我们建议通过向农户受让的方式取得土地经营权后,再进行相关投资较为妥当。

律师简介

 廖可军:广西万益律师事务所专职律师、合伙人。从业多年,擅长办理各类民商事诉讼案件,具有丰富的诉讼经验和企业法律顾问经验。

律师简介

 张仕明:广西万益律师事务所专职律师。转行律师职业前,于2007年-2015年就职于深交所上市企业深圳市芭田生态工程股份有限公司,熟悉三农行业,擅长办理涉农法律事务。

律师简介

 郭建强:广西万益律师事务所专职律师,擅长医疗卫生、电子商务领域争议解决与疑难案件办理。已代理各类型民商事案件数百件,曾参与立法调研工作并且发表学术论文多篇。

律师简介

 赖健华:广西万益律师事务所专职律师,擅长物流领域法律事务处理,交通事故案件办理。代理各类型民商事案件上百件,具有丰富的诉讼经验。